சென்னை பெருங்களத்தூரில் ஒரு வீட்டுமனை வாங்க இருக்கிறேன். அந்த மனையின்
உரிமையாளர், வேறொருவருக்கு 'பவர் ஆஃப் அட்டர்னி' கொடுத்துள்ளார். 'பவர்'
வைத்துள்ளவர்தான் தற்போது என்னிடம் கிரயம் பேசுகிறார். பவர்
வைத்துள்ளவரிடமிருந்து, நிலத்தை வாங்குவது சட்டப்படி சரியா..?
பதில் சொல்கிறார் நிலம் மற்றும் சொத்து ஆலோசகர் 'ட்ரைஸ்டார்' ஜார்ஜ் பீட்டர் ராஜ்:
பெரும்பாலும் நில மோசடிகள் அதிகளவில் நடப்பதற்கு இதுபோன்று அதிகார
பத்திரம் (பவர் ஆஃப் அட்டர்னி) எழுதிக் கொடுப்பதும் ஒரு முக்கிய காரணமாக
அமைகிறது. சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு அதன் உரிமையாளர் சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்திற்கு நேரில் சென்று கிரயப் பத்திரத்தில் கையொப்பமிட வேண்டும்.
நிலத்தை வீட்டு மனைகளாகப் பிரித்து விற்பனை செய்ய அரசாங்கத்தின் பல
துறைகளில் ஒப்புதல் பெறவேண்டும். இப்படிப்பட்ட பல பிரச்சினைகளால் நில
உரிமையாளர் அலைய முடியாதபோது, தனது சார்பாக பிரதிநிதி ஒருவரை நியமனம்
செய்யலாம். இதற்கு சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் அதிகார பத்திரம் பதிவு
செய்யவேண்டும். பவர் ஆஃப் அட்டர்னியாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு
எதற்கெல்லாம் அதிகாரம் கொடுக்கப்படுகிறது என்ற விபரம் அதில் இருக்கும்.
01.11.2009-லிருந்து அரசாங்கம் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி பதிவு செய்வதற்கு
புதிய விதிமுறைகளைக் கொண்டுவந்திருக்கிறது. உங்களுக்கு நிலத்தை விற்பவர்
இதற்கு முன்பு பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை நியமித்து இருந்தால் கீழ்கண்டவற்றை
நீங்கள் கவனமாக கருத்தில் கொள்ளவேண்டும்:
பொது அதிகாரப் பத்திரம் (ஜெனரல்), தனி அதிகாரப் பத்திரம் (ஸ்பெஷல்) என
பவர் ஆஃப் அட்டர்னியில் இரு வகை உண்டு.
பொது அதிகாரப் பத்திரத்தில் பிரதிநிதியாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு சொத்தை
விற்றல், நிலமாக இருந்தால் மனைப் பிரிவுகளாகப் பிரித்தல், அரசு
அலுவலகங்களில் சொத்து ஆவணங்களில் கையொப்பமிடல் போன்ற அனைத்து
அதிகாரங்களும் வழங்கப்படும். இதை தமிழ்நாட்டில் எந்த சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்திலும் பதிவு செய்யலாம்.
தனி அதிகாரப் பத்திரத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட செயலுக்கு மட்டுமே செயல்
அதிகாரம் வழங்கப்படும். உதாரணமாக சொத்தை விற்க அல்லது மனைப் பிரிவுகளாக
பிரிக்க மட்டும் அதிகாரம் உண்டு. இதைத் தவிர வேறு எதையும் அவரால் செய்ய
முடியாது.
நீங்கள் வாங்க நினைக்கும் சொத்து எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு
செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ, அங்குதான் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி பதிவு செய்ய
வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை. தவிர, சொத்தை வாங்கும்போது பெறப்படும்
வில்லங்க சான்றிதழில் (இசி) இந்த விவரங்கள் இருக்காது.
சொத்தின் உரிமையாளருக்கும் அவரால் நியமிக்கப்பட்டவருக்கும் ஏதாவது
பிரச்சினை ஏற்பட்டால், உரிமையாளர் பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை ரத்து
செய்துவிடுவார். ரத்து செய்யும் நாளிலிருந்து, பவர் ஆஃப் அட்டர்னிக்கும்
சொத்துக்கும் எந்தச் சம்பந்தமும் இருக்காது.
உதாரணமாக A என்பவர் தனது சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு B என்பவரை 07.07.08
அன்று பவர் ஆஃப் அட்டர்னி ஆக நியமித்து பதிவு செய்கிறார். ஏதோ காரணத்தால்
A, 16.08.08 அன்று B-க்குக் கொடுத்த பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை ரத்து செய்து
விடுகிறார். ஆனால் இதை B வெளியில் சொல்லாமல் மறைத்துவிட்டு A-யின்
சொத்துக்களை C என்பவருக்கு விற்பனை செய்தால் அந்த விற்பனையே
செல்லாததாகிவிடும். ஆனால், பவர் பதிவு செய்யப்பட்டதோ, ரத்து
செய்யப்பட்டதோ வில்லங்கச் சான்றிதழில் இடம் பெறாத காரணத்தினால் நம்மால்
அதைக் கண்டு பிடிக்க முடியாது.
நீங்கள் சொத்து வாங்கும்போது, விற்பனை செய்பவர் பவர் ஆஃப் அட்டர்னியாக
இருந்தால், அன்றுவரையிலும் அவரது பவர் ரத்து செய்யப்படாமல் இருக்கிறதா
என்பதை முதலில் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளவேண்டும். இதற்கு சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் பவர் நகல் கேட்டு விண்ணப்பித்து வாங்கிப் பார்க்கலாம்.
அதில் பவர் ரத்து செய்யப்பட்டிருந்தால் அது பற்றிய விவரங்கள்
குறிக்கப்பட்டிருக்கும். நகல் பெறுவதற்கு உரிமையாளர் அல்லது பவர் ஆஃப்
அட்டர்னி மூலமே நாம் விண்ணப்பிக்க முடியும்
------------------
பதிவு செய்யப்படாத அதாவது EC-ல் entry வராத, சொத்து சம்பந்தமான
நடவடிக்கைகளால் ஏற்படும் விளைவுகள் என்ன?
சென்னைக்கு அருகில் ஒருவர் தன்னுடைய நிலத்தை விற்பதற்கு மற்றொருவரை Power
of Attorney-ஆக 2006-ல் நியமனம் செய்திருந்தார். Power of Attorney-ஆக
நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பதற்கு காலம் தாழ்த்தவே சொத்தின்
உரிமையாளர் அவருக்கு தெரியாமல் Power of Attorney-யை ரத்து செய்து
விட்டார்.. இதை மறைத்தோ அல்லது தெரியாமலோ Power of Attorney-ஆக
நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பனை செய்வதற்காக மற்றொருவரிடம் முன் பணம்
வாங்கி கிரைய ஒப்பந்தம்(Sale Agreement)செய்து விட்டார். சட்ட ரீதியாக
இது செல்லுபடியாகாது. சொத்தின் உரிமையாளர் வேறு ஒருவருக்கு சொத்தை விற்று
விட்டார்.
அப்படி என்றால் Power of Attorney-யிடம் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்தவரின் கதி
என்ன? இது போன்ற மோசடிகளை எப்படி தடுப்பது? Power of Attorney என்பது
என்ன?
ஒருவர் தம்முடைய சொத்தை விற்பதற்கு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திற்குச் சென்று
கிரயப் பத்திரத்தில் கையொப்பமிட வேண்டும். தன்னுடைய நிலத்தை வீட்டு
மனைகளாக பிரித்து விற்பனை செய்ய அரசாங்கத்தின் பல துறைகளில் ஒப்புதல் பெற
வேண்டும். சில சமயம் அரசாங்க அலுவலகத்திற்கு நேரில் செல்ல வேண்டிய
அவசியம் ஏற்படும். அரசாங்கத்தில் அங்கீகாரம் பெற்றபின் ஒவ்வொரு வீட்டு
மனையை விற்கும் போதும் நில உரிமையாளர் சார்பதிவாளர் அலுவலகம் செல்ல
வேண்டும்.
அதையெல்லாம் நிலத்தின் உரிமையாளர் செய்ய முடியாத நிலையில் மேற்கண்ட
வேலைகளைச் செய்வதற்கு தனது சார்பாக ஒருவரை நியமனம் செய்யலாம். அவரை
நியமனம் செய்வதற்கு சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் (Sub Registration Office)
அதிகார பத்திரம் (Power of Attorney) பதிவு செய்ய வேண்டும். அதில்
தம்மால் நியமிக்கப்படுபவருக்கு எதற்கெல்லாம் அதிகாரம் (Power)
கொடுக்கப்படுகிறது என விபரங்கள் இருக்கும்.
Power of Attorney இரண்டு வகைப்படும்
1. பொது அதிகார பத்திரம் (General Power of Attorney)
2. தனி அதிகார பத்திரம் (Special Power of Attorney)
1. பொது அதிகார பத்திரம் (General Power of Attorney)
இதில் Power of Attorneyயாக நியமிக்கப்படுபவருக்கு சொத்தை விற்க, நிலமாக
இருந்தால் மனைப்பிரிவுகளாக பிரிக்க மற்றும் அரசு அலுவலகங்களில் சொத்து
தொடர்பான ஆவணங்களில் கையொப்பம் இட முதலிய அனைத்து அதிகாரங்களும்
வழங்கப்படும்.
2. தனி அதிகார பத்திரம் (Special Power of Attorney)
இதில் ஒரு குறிப்பிட்ட செயலை செய்வதற்கு மட்டும் அதிகாரம் வழங்கப்படும்
(எ.கா) சொத்தை விற்க அல்லது மனைப் பிரிவுகளாக பிரிக்க மட்டும் என்பது
போன்ற செயல்கள். மேற்கண்ட செயலைத் தவிர வேறு எதையும் அவரால் செய்ய
முடியாது.
மேற்கண்ட இரண்டிலுமே நீங்கள் வாங்க நினைக்கும் சொத்து எந்த சார் பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் (Sub Registration Office) பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ
அங்குதான் Power of Attorney பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை.
தமிழகத்தில் எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திலும் பதிவு செய்யலாம். அதனால்
வில்லங்க சான்றிதழில் (EC) இந்த விவரம் (Entry) இருக்காது. இப்படி EC-ல்
entry வராத காரணத்தினால் Power of Attorney -யிடம் சொத்து வாங்குபவரால்
அது ரத்து செய்யப் பட்டிருக்கிறதா? என்ற விவரத்தை தெரிந்து கொள்ள
முடிவதில்லை. அதற்கு என்ன செய்ய வேண்டும்?
1.நாம் சொத்து வாங்கும் போது நமக்கு அந்த சொத்தை விற்பனை செய்பவர் Power
of Attorney-ஆக இருந்தால் எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் Power of
Attorney பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அங்கு நகல் (Copy of Document)
விண்ணப்பம் செய்து பெறவேண்டும் அதில் இந்த Power of Attorney ரத்து
செய்யப்பட்டிருந்தால் அதனுடைய விவரம் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். நகல்
பெறுவதற்கு சொத்தின் உரிமையாளர் அல்லது Power of Attorney இருவரில்
ஒருவர் தான் விண்ணப்பம் செய்ய முடியும்.
2.சொத்தின் உரிமையாளரிடம் நேரிடையாக பேசி Power of Attorney ரத்து
செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என உறுதி செய்து கொள்வது மிகவும் நல்லது.
உரிமையாளரிடம் பேசாமல் எந்த ஒப்பந்தமும் Power of Attorney-யிடம்
செய்யக்கூடாது.
01.11.2009-லிருந்து Power of Attorney பதிவு செய்யும் புதிய முறை
அரசாங்கத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. அதன்படி Power of Attorney தமிழகத்தில்
எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தாலும் அதன்
விவரம் முழுவதும் எந்த சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் (Sub Registration
Office) பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அந்த சார்பதிவாளருக்கு அனுப்பப்பட
வேண்டும். இது பல மோசடிகளை தவிர்க்க உதவும். ஏனென்றால் இதன் விவரம் EC-ல்
வந்து விடும்.
எடுத்துக்காட்டாக சென்னையில் இருக்கும் ஒருவருக்கு கோயம்புத்தூரில்
சொத்து இருக்கிறது. அந்த நிலத்தை விற்க நினைக்கிறார், அவரால் செல்ல
முடியாத நிலை. சொத்தை விற்பதற்கு Power of Attorney நியமனம் செய்ய
நினைக்கிறார். அதற்கு அவர் சென்னையில் ஏதாவது ஒரு சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் Power of Attorney பதிவு செய்யலாம். அதன் விவரம், அவருடைய
சொத்து பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும் கோயம்புதூர் சார்பதிவாளருக்கு உடனே
சென்னை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் இருந்து அனுப்பப்படும்.
இன்னொரு சம்பவம்:-
சொத்தின் உரிமையாளர் தனது சொத்தை தனியார் ஒருவரிடம் அடமானம் வைத்து
அவருடைய அவசரத் தேவைக்கு பணம் வாங்குகிறார். இது சார்பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படவில்லை. அதனால் இந்த விவரம் EC-ல் வராது.
இதை மறைத்து மற்றொருவரிடம் தன்னுடைய சொத்தை விற்பதற்கு கிரைய ஒப்பந்தம்
செய்து முன் பணம் வாங்குகிறார். கிரைய ஒப்பந்தம் செய்பவரும் சொத்தின்
உரிமையாளரிடம் சொத்து சம்பந்தப்பட்ட ஆவணங்களின் xerox copy-யை மட்டும்
வாங்கி பதிவுத்துறை மற்றும் வருவாய்த்துறையிலும் சரி பார்த்து எல்லா
விவரங்களும் சரியாக இருக்கவே கிரைய ஒப்பந்தம் செய்து விடுகிறார்.
இதைத் தெரிந்து கொண்ட அடமானம் பெற்றவர் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்தவரிடம்,
சொத்து தன்னிடத்தில் அடமானத்தில் இருக்கும் போது அதை நீங்கள் கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்வது செல்லாது என்று மிரட்டுகிறார். இப்போது கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்தவர் தன் பணம் திரும்பி வருமா? அல்லது நீதிமன்றத்தில்
வழக்கு பதிவு செய்யலாமா? என்ற குழப்பத்தில் இருக்கிறார்.
இது போன்ற சிக்கல்களில் இருந்து எப்படி தப்புவது? பதிவு செய்யப்படாத
அடமானம் மற்றும் கிரைய ஒப்பந்தம் போன்றவை EC-ல் வராத பட்சத்தில் நாம்
எப்படி அதை கண்டுபிடிப்பது ?
ஒருவர் சொத்தை அடமானம் செய்யும் போது அது பதிவு செய்யப்படாவிட்டாலும்
சொத்தின் original பத்திரத்தை அடமானம் பெற்றவர் வாங்கி வைத்துக்
கொள்வார். அதனால் ஒரு சொத்தை நாம் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்யும் போது xerox
copy-யை வைத்து நாம் மற்ற விவரங்களை உறுதி செய்து கொண்டாலும் original
பத்திரத்தை பார்த்த பிறகு தான் கிரைய ஒப்பந்தமே செய்ய வேண்டும். அது மிக
முக்கியம்.
ஆனால் ஏற்கனவே ஒருவரிடம் சொத்தின் உரிமையாளர் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்து
இருக்கிறாரா என்பதை தெரிந்து கொள்வது அரிது. ஏனெனில் பொதுவாக கிரைய
ஒப்பந்தம் செய்பவரிடம் original பத்திரத்தை சொத்தின் உரிமையாளர்
கொடுக்கத் தேவையில்லை.
இதை கண்டு பிடிப்பதற்கு வேறு என்ன வழி? இதற்கு ஒரே தீர்வு பதிவு
செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் (unregistered sale agreement) செல்லுபடியாகாது
என்ற சட்டத்தை அரசாங்கம் கொண்டு வர வேண்டும்.
மேலும் சொத்து சம்பந்தமான பதிவு செய்யப்படாத அடமானம், மற்றும் பதிவு
செய்யப்படாத எந்த நடவடிக்கைகளும் செல்லுபடியாகாது என சட்டம் இருந்தால்
இது போன்ற மோசடிகள் நடக்காது. சொத்து சம்பந்தமான எல்லா நடவடிக்கைகளுமே
பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட வேண்டும். ஏனென்றால் பதிவு செய்யப்படும்
எல்லா விவரங்களுமே EC-ல் வந்து விடுவதால் சொத்து அடமானத்தில் உள்ளதா
அல்லது வேறு ஒருவரிடத்தில் கிரைய ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டிருகிறதா என நாம்
தெளிவாக அறிந்து கொள்ள முடியும்.
